domingo, 15 de julho de 2012

Desbloquear o Código Parte II: Usufruto



  Usufruto é um direito de propriedade legal que é rico em história. Pronunciado yu-ze-FRUKT, é um outro conceito de direito civil que pode ser bastante estranho para aqueles mais acostumados a sistemas comuns de legais. O termo vem dos termos latinos usus et Fructus que é literalmente traduzido para "uso e gozo". Como a maioria dos conceitos de direito civil, o termo deriva do direito romano antigo. Na maior parte do atual ambiente de direito civil, é definida como o direito legal de usar e obter lucro ou benefício de propriedade pertencente a outra pessoa. Tailândia adotou este mesmo princípio em seu Código Civil e Comercial, onde é codificado na seção 1417. Aqui ele afirma que "um bem imóvel pode ser submetido a um usufruto em virtude do qual o usufrutuário tem direito à posse, uso e gozo da propriedade." Ele vai mais longe ao esclarecer que "o usufruto de uma floresta, a minha ou pedreira dá direito ao usufruto da exploração da floresta, a minha ou pedreira. "

  No entanto, as chances são que você não tem nenhuma intenção em mineração de minério de ferro ou iniciar uma plantação de abacaxi sobre o imóvel dos seus sonhos. Você só quer uma casa de férias para talvez se aposentar em algum lugar ou você pode comprar e deixar. A partir da definição legal encontrada no Código Civil e Comercial, é provavelmente seguro dizer que o direito de usufruto teve sua fundação em tradições agrárias. Na verdade, o usufruto termo é usado amplamente na definição de leis de terras de culturas tribais, onde a propriedade da terra comunal é comum. Os indivíduos tinham o direito de exploração sobre as parcelas que lhes forem atribuídas, mas que não possuí-la em pessoa. Os frutos a longo prazo tradicionalmente referidos produtos replenishable na propriedade, como, por exemplo, frutas, vegetais e animais. No entanto, ao longo dos séculos, o usufruto evoluiu para incluir conceitos vigentes de 'frutos', tais como pagamentos de rendas acumuladas a partir da propriedade. Isto, na prática, significa que tem uma aplicação prática hoje para os compradores home.

O que significa para Compradores propriedade estrangeira?
  Divagações jurídicas à parte, tudo isso se resume à simples noção de que há mais opções disponíveis para os compradores de propriedade estrangeiros na Tailândia. É outra ferramenta no arsenal de códigos civis disponíveis para os compradores home. Usufruto obras em muitas maneiras como um contrato de arrendamento. É um direito de propriedade legal e está registrado no Escritório de terra local para oferecer o usufrutuário o gozo da propriedade. Um usufruto pode ser registrado para a vida do usufrutuário ou para um máximo de trinta anos. Durante o período do usufruto, o proprietário não pode vender ou transferir a propriedade para terceiros. Outro benefício é que lhe permitiria candidatar-se a um certificado de registo Casa proporcionando-lhe maior segurança na propriedade. Isto também significa que você pode com segurança alugar o imóvel e receber uma renda a partir dele. Como usufrutuário, você também pode arrendar o imóvel a terceiros e obter lucros com isso. No entanto, quando o usufruto é terminada, a propriedade deve ser devolvida ao proprietário.

Usufrutuário pode ser transferido?
  Nos termos do artigo 1422 do Código Civil e Comercial, você, como o usufrutuário tem a autoridade legal para transferir o seu direito de usufruto a terceiros de sua escolha. No entanto, deve notar-se que o direito de um usufruto termina com a morte do usufrutuário de forma que ele não pode ser transmitida aos seus herdeiros. Isso o torna uma opção um pouco menos favorável quando comparado a outros direitos de propriedade na Tailândia como o arrendamento, e superficies em que um contrato bem elaborado pode permitir tais direitos de sucessão.

No entanto, pode haver uma maneira em torno este obstáculo. Como usufrutuário estão autorizados a arrendar o imóvel a terceiros, tecnicamente eles podem ser capazes de proporcionar aos seus herdeiros um contrato de arrendamento com mais 30 anos após a cessação do usufruto. Tribunais na Tailândia têm interpretado que a cessão de um imóvel concedido por um usufrutuário sobrevive ao usufruto próprio. Este é um método bastante complexo de planejamento de sucessão, mas pode ser eficaz se for feito corretamente.

Usufruto Direito vs Common
  A usufruto é muito parecido com a servidão de direito comum. Esta é também em grande parte porque o conceito de servidão derivada do direito romano também. De fato ela possui muitas qualidades inerentes de um usufruto. Por exemplo, uma servidão, que é forma de servidão, permite ao seu titular a entrar na terra do outro e tomar alguns produtos naturais da terra, tais como depósitos minerais, peixe ou caça, madeira, culturas ou pastagens. Seu primo, o lucro? prendre, também é semelhante na medida em que ambos podem ser atribuídas e tratados como um interesse valioso de acordo com as regras de direito consuetudinário de propriedade. A diferença, porém, é que a servidão é um heriditament incorpórea que significa que pode ser transmitida aos seus herdeiros que um usufruto termina com a morte das partes envolvidas. Nesta situação, um usufruto, em seguida, compartilha maior semelhança com uma propriedade de vida, que ainda está em uso em algumas jurisdições os EUA, no entanto, foi substituída pela lei de relações de confiança no Reino Unido. Uma propriedade de vida é o lugar onde a propriedade da terra é dada para a duração da vida de uma pessoa. O proprietário de uma propriedade de vida não pode ser deixado para os herdeiros e nem pode ser herdada.

Como evitar problemas
  Quando você está pensando sobre a aquisição de um usufruto sobre um imóvel na Tailândia, há algumas coisas para manter em mente. Como usufrutuário, você tem a obrigação de manter a propriedade em manutenção adequada, incluindo todos os reparos menores. Isto inclui também os pagamentos de quaisquer impostos e taxas, bem como quaisquer juros devidos sobre ele assim que seja certo verifique se não há dívida hipotecária sobre o imóvel, a menos que isso é parte do negócio. Além disso, você não tem permissão para fazer todas as alterações importantes na propriedade. Você é responsável por qualquer depreciação ou destruição significativa no valor da propriedade, a menos que você pode provar que não é sua culpa ou a depreciação é causada por uso razoável. Devido a isso, é prudente para listar os itens incluídos no usufruto de um inventário para evitar qualquer mal-entendido no futuro. Isso também deve ser registrado junto com o usufruto no Land Office.

Outro fator importante a considerar quando se fala de usufruto é seguro. O proprietário tem o direito de obrigá-lo a obter um seguro sobre o imóvel e se o seguro já existir, você têm o dever de manter o seguro. Este também é por uma boa razão. A destruição da propriedade causados ​​por incêndio ou quaisquer outros acidentes significa que o usufruto termina e volta para o proprietário, a menos que "compensação" é pago para sua restauração. É do interesse do usufrutuário para ter um bom seguro e adequado da propriedade para cobrir integralmente o custo de restauração do imóvel à sua condição original.

Conclusão
  Usufruto nos fornece um importante meio de assegurar nosso interesse de propriedade em Tailândia. Cuidado, no entanto, devem ser tomadas para compreender a implicação oferecidas por uma direita. Apesar de seu valor, é importante entender suas limitações e tomar medidas para evitar quaisquer problemas no futuro.


Por Kert Stavorn
Kert Stavorn é consultor sênior legal para Siam Jurídica Internacional. Prática da Kert se concentra principalmente em bens imóveis, construção e assuntos corporativos.

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